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Revente de maisons via le Live-in Flip : Avantages et inconvénients

S’aventurer dans le monde de l’immobilier est intimidant. Que vous fassiez votre premier achat d’une résidence personnelle ou que vous démarriez une activité en tant qu’investisseur immobilier, de nombreuses inconnues jalonnent votre parcours.

En général, deux options s’offrent à vous lorsque vous vous engagez dans la voie de l’investissement immobilier : la transformation de maisons ou l’achat et la location. L’achat et la location de maisons sont deux excellents moyens de gagner de l’argent dans l’immobilier si vous savez ce que vous faites. Cependant, l’immobilier n’est pas un moyen de s’enrichir rapidement et n’est jamais aussi facile qu’il n’y paraît à la télévision. Les deux méthodes exigent beaucoup de travail pour réaliser des bénéfices.

La revente de maisons exige de l’investisseur qu’il trouve une bonne affaire, qu’il la répare et que sa valeur de revente soit supérieure au prix d’origine plus les coûts de réparation. L’achat et la conservation de biens immobiliers nécessitent également une bonne affaire, mais au lieu de vendre pour un profit unique plus important (ou une perte), l’investisseur louera la propriété à des locataires et bénéficiera d’un flux de trésorerie mensuel.

Tout le monde a besoin d’un endroit pour vivre. Une personne qui devient propriétaire au lieu de locataire devient techniquement aussi un investisseur immobilier. Votre résidence n’est peut-être pas un bon investissement, surtout lorsqu’elle est achetée au prix de détail. Cependant, que se passerait-il s’il y avait un moyen de combiner les avantages de l’accession à la propriété et de la revente de maisons ?

La revente de maisons grâce au Live-In Flip

Nous avons acheté notre maison dans notre ville natale de St. Louis, MO, en 2008. C’était l’ancienne maison de ma grand-mère et, d’un point de vue esthétique, elle n’avait pas changé depuis les années 1970. Chaque pièce avait besoin d’une mise à jour importante, sans compter la nécessité d’un nouveau toit, d’un nouveau système de climatisation et d’une nouvelle plomberie.

Nous vivons toujours dans cette maison aujourd’hui. Si je faisais le calcul, nous aurions probablement un retour sur investissement négatif. Cependant, nous n’avons pas acheté cette maison pour maximiser le profit ; nous l’avons fait parce que nous aimions la maison et le quartier. Nous pouvions nous permettre l’investissement en temps nécessaire, étant jeunes et au début de notre carrière.

Depuis, nous avons modernisé la maison en profondeur. Bien que le but n’ait jamais été de la traiter comme une maison à vivre, c’est ce qui s’est passé. Cependant, si quelqu’un voulait en faire une activité plus rentable, il la remettrait probablement en état plus rapidement et ne resterait pas dans la même maison pendant plus de dix ans, comme nous l’avons fait.

Même si vous n’avez pas l’intention de faire du flipping de maisons ou du live-in flips une activité à plein temps, le live-in flip peut présenter des avantages sur le long terme. Par exemple, nous avons pu rembourser notre prêt hypothécaire plus tôt que prévu puisque nous avons acheté notre maison à un prix relativement bas, ce qui nous donnera une certaine souplesse lorsque nous déciderons de déménager dans une autre maison.

Nous allons examiner les avantages et les inconvénients de la vente de maisons par le biais de la vente à domicile. Que vous décidiez de déménager tous les deux ans ou de vivre pendant dix ans avant de passer à la maison de vos rêves, voici les avantages et les inconvénients.

Le pour et le contre de la revente de maisons par le biais de la vente à domicile

Taux d’intérêt hypothécaire et mise de fonds réduits

Une personne souhaitant acheter un immeuble de placement devra être prête à payer 20 à 25 % du prix d’achat initial de la maison. De plus, le taux d’intérêt est souvent de 0,5 à 0,75 % supérieur à celui d’une résidence principale. Par conséquent, vous pourrez profiter d’un acompte plus faible et d’un taux plus bas en achetant une résidence secondaire en tant que résidence principale.

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) permettent à un acheteur d’acheter une maison avec un acompte aussi bas que 3,5 %. Une mise de fonds plus faible ne signifie pas que vous ne devez pas avoir économisé beaucoup d’argent pour financer l’achat d’une maison. Quel que soit votre budget, vous voudrez disposer d’une épargne supplémentaire de 50 % en cas d’imprévus, car il y aura certainement des imprévus.

Vous devrez également être prêt à payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur les paiements hypothécaires avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Quoi qu’il en soit, cette approche offre des options supplémentaires pour se lancer dans le jeu de la revente de maisons.

Pas d’impôt sur le revenu à payer lorsque vous vendez

Ne pas payer d’impôt sur les plus-values lorsque vous êtes prêt à vendre votre maison est peut-être l’avantage le plus important du flipping de maisons via le live-in flip. L’article 121 du code des impôts stipule que si vous habitez dans une propriété pendant deux des cinq dernières années avant de vendre votre maison, vous serez exempté de payer des impôts sur l’augmentation du prix par rapport au prix d’achat.

Par exemple, disons que vous achetez une maison pour 150 000 $, que vous effectuez des réparations pour 50 000 $ et que vous la vendez pour 300 000 $. Vous devrez payer des impôts sur 150 000 $, moins les déductions si vous n’avez pas habité la propriété pendant deux des cinq dernières années. La revente de maisons est généralement considérée comme un revenu ordinaire, ce qui signifie que vous ne payez pas seulement l’impôt fédéral en fonction de votre tranche d’imposition supplémentaire, mais que vous êtes également soumis à l’impôt sur le travail indépendant et à l’impôt d’État.

En fonction de votre tranche d’imposition fédérale, vous pourriez vous retrouver à devoir près de 50 % ou plus du bénéfice brut au moment de la vente si vous n’avez pas vécu dans la propriété pendant deux des cinq dernières années. Consultez quand même votre fiscaliste pour vous assurer que vous êtes en conformité avec toutes les réglementations de l’IRS.

Vous n’avez pas besoin de quitter votre maison pour faire des rénovations

En tant que parent avec de jeunes enfants, il est intéressant de ne pas avoir à se rendre dans une autre maison pour effectuer des rénovations. Je sais que beaucoup de gens font appel à des sous-traitants pour transformer une maison, mais si vous êtes un peu bricoleur, vous pouvez faire beaucoup de travaux par vous-même. De plus, c’est un excellent moyen d’économiser de l’argent tout en effectuant des améliorations. N’étant pas très bricoleur, je ne me fais pas confiance pour les travaux d’électricité ou de plomberie. Cependant, je m’attaquerai à des mises à jour plus esthétiques comme la peinture et les revêtements de sol.

Par exemple, l’année dernière, nous avons peint toutes nos vieilles portes en bois et les boiseries de notre maison, ce qui a fait une différence significative dans l’apparence de notre maison. Le prix de la location aurait été cinq fois supérieur au montant que nous avons dépensé pour le faire nous-mêmes. Au lieu de cela, nous avons pu moderniser toutes les portes de notre maison pour moins de 100 dollars chacune. Nous avons effectué ces mises à jour sans quitter la maison, de sorte que mes enfants n’ont jamais eu à me voir aller ailleurs pour faire le travail. Mon fils de 7 ans a même donné un petit coup de main.

Stratégies de sortie multiples

La vente de maisons par le biais d’un live-in flip est le point central de ce post, mais cela ne signifie pas que cela doit être votre seule stratégie de sortie. Il existe de nombreuses autres options que vous pouvez envisager. En fin de compte, vous pourriez décider que cette maison ferait un excellent bien de location une fois que vous l’aurez réparée et que vous serez prêt à partir.

Vous pourriez refinancer le prêt, retirer la valeur nette de la maison, puis utiliser cet argent pour acheter une nouvelle maison. L’ancienne maison pourrait être conservée et louée. Si vous décidiez de vendre dans les quelques années qui suivent, vous pourriez toujours bénéficier de l’avantage de ne pas payer d’impôt sur les gains si vous habitez la propriété pendant deux ans et la louez ensuite pendant trois ans ou moins.

Comme vous n’auriez pas plusieurs hypothèques, rien ne vous empêche de vivre dans la maison pendant une période plus longue si le moment de la vendre n’est pas idéal. Le marché immobilier peut changer à tout moment, comme ce fut le cas entre 2009 et 2013, lorsque le marché était défavorable aux vendeurs. Comme il s’agira de votre résidence, vous aurez la possibilité de rester dans la maison pendant une période plus longue si nécessaire.

Les inconvénients de la revente de maisons par le biais du Live-in Flip

Votre maison sera une zone de construction

Aussi agréable que cela puisse être de faire votre travail sans quitter la maison, cela signifie aussi que votre maison sera une zone de construction. Par exemple, nous avons rénové notre cuisine il y a quelques années, et cela nous a pris six semaines complètes pour installer de nouveaux sols, murs, armoires et comptoirs. Pendant la finition des sols, nous sommes restés chez mes parents pendant une semaine. Par conséquent, il se peut que vous deviez vivre avec des parties de votre maison totalement inaccessibles à certains moments.

Il y a aussi la poussière – tellement de poussière. Si vous ne scellez pas correctement vos pièces, la poussière s’infiltrera dans votre système CVC et sera soufflée dans toute la maison. Vous devez vous assurer que le reste de votre famille sait dans quoi vous vous engagez lorsque vous faites un retournement de domicile. En définissant les attentes dès le départ, vous limiterez les surprises en cours de route.

Vous devrez peut-être déménager souvent

Si les flips à domicile deviennent une habitude, vous pourriez être amené à déménager souvent. Vous devrez considérer l’impact que cela aura sur votre vie. Que se passera-t-il si vous emménagez dans une maison de rêve et que vous devenez le meilleur ami de vos voisins ? Sera-t-il facile de déménager dans un nouvel endroit ? Déménager n’est peut-être pas aussi compliqué si vous êtes célibataire ou marié sans enfants, mais cela pourrait être plus difficile lorsque votre famille s’agrandit.

Le déménagement s’accompagne souvent de coûts supplémentaires. Dans le cas d’une revente, vous devez vous assurer d’inclure les frais de clôture et autres frais liés à un déménagement. De plus, la location d’un camion de déménagement ou l’embauche de déménageurs n’est pas bon marché. Vous aurez peut-être aussi besoin de meubles supplémentaires pour votre prochain flip. Cependant, comme le prix de votre maison augmente, vous compensez ces risques si vous achetez correctement.

Le marché immobilier pourrait s’effondrer

Même si vous prévoyez de vendre votre maison au bout de deux ans, vous devez avoir un plan de secours au cas où le marché immobilier s’effondrerait. Par exemple, les personnes qui ont acheté un logement flip en 2006 ou 2007 ont pu se retrouver coincées avec leur maison beaucoup plus longtemps que prévu. En conséquence, les propriétaires ont dû soit accepter une perte énorme, soit tenir bon.

Par conséquent, il serait sage d’avoir un plan de secours si le marché du logement s’effondre. Même si les prix des maisons ne baissent pas, la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation de l’offre ou une variété d’autres facteurs pourraient rapidement faire basculer l’économie d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. Quel que soit le marché, c’est la raison pour laquelle il est si essentiel d’effectuer les calculs à plusieurs reprises pour s’assurer qu’il y a beaucoup de marge. Même si le marché ne se refroidit pas, il y aura probablement des coûts inattendus qui vous feront dépasser votre budget.

Le pour et le contre de la revente de maisons par l’intermédiaire du Live-In Flip.

Si vous voulez vous lancer dans la revente de maisons sans posséder deux propriétés ou quitter votre domicile tous les soirs pour gérer les améliorations, c’est peut-être la meilleure solution pour vous. Il y a des avantages fiscaux importants et la possibilité d’obtenir des taux d’intérêt plus bas. Bien sûr, votre maison peut être une zone de construction et vous devrez vous habituer à déménager souvent, mais si cela ne semble pas être des problèmes importants, la revente de maisons par le biais de la revente à domicile pourrait vous aider à vous impliquer dans l’investissement immobilier. Croisez les doigts pour que le marché se maintienne au cours des prochaines années si vous optez pour cette solution.

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