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Terrains, logements, commerces ou FPI ? Comprendre l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est bien connu comme l’un des moyens les plus efficaces d’accroître votre richesse. Cependant, vous pouvez également tirer profit de la génération d’un revenu passif, qui vous permet de libérer votre emploi du temps quotidien et de vous consacrer à d’autres passions.

Malheureusement, la plupart des gens ne comprennent pas comment ils peuvent investir dans l’immobilier, ni même la terminologie associée à ce secteur.

Vous trouverez ci-dessous quelques informations initiales que vous voudrez connaître lorsque vous envisagerez votre stratégie immobilière !

Jargon et processus de base

Le jeu de l’immobilier peut sembler un peu écrasant lorsque vous commencez à vous habituer à la terminologie du secteur.

Nous allons explorer certains des termes que vous êtes le plus susceptible de rencontrer lorsque vous commencez à chercher une propriété ou que vous êtes sur le point de faire votre première offre !

Termes liés au processus d’achat

Offre / Contrat d’achat

Une offre ou un accord d’achat est un document que vous, en tant qu’acheteur, remettez au vendeur et qui exprime le montant que vous proposez de payer et les conditions de votre offre. Le vendeur signe ce document et, à ce moment-là, vous disposez d’un « accord d’achat » complet.

L’étape suivante consiste à « ouvrir le dépôt fiduciaire ».

Tiers de confiance / Titre

Techniquement, le terme « séquestre » désigne l’argent détenu par un tiers jusqu’à ce que des conditions spécifiques soient remplies ou pour qu’une partie particulière puisse remplir certaines obligations financières.

Par exemple, lorsqu’un acheteur emprunte de l’argent pour l’achat d’une maison par l’intermédiaire d’un prêteur, ce dernier établit un compte séquestre utilisé pour recevoir les paiements mensuels de l’emprunteur.

Le terme « dépôt fiduciaire » est utilisé de différentes manières lors d’une transaction immobilière. D’une manière générale, vous « ouvrez le séquestre » après avoir signé un contrat d’achat.

Il est vrai que ce processus est destiné aux transferts financiers mentionnés ci-dessus, mais il est également vrai que pendant le  » dépôt fiduciaire « , l’acheteur a la possibilité de faire preuve de diligence raisonnable.

Vers la fin, lorsque l’on parle de finaliser la transaction, on parle de « clôture de l’entiercement ».

Parfois, vous pouvez entendre le terme « titre » interchanger avec « dépôt fiduciaire ». Dans de nombreux États, la société de titres s’occupe également de l’entiercement des fonds. Dans d’autres États, vous avez des sociétés de séquestre et de titres distinctes.

Argent de garantie / Dépôt

Votre « dépôt » ou « indemnité d’immobilisation » est une somme convenue que vous versez pour garantir le contrat de vente et ouvrir le dépôt fiduciaire. Si vous ne respectez pas toutes les conditions et les délais prévus dans le contrat de vente, vous pouvez être contraint de vous retirer de la vente et de renoncer à votre dépôt.

Si vous respectez toutes les conditions et échéances pendant l’entiercement, et que la transaction est conclue, votre dépôt sera déduit du prix d’achat que vous payez.

Compagnie de titres / Assurance titres

Vous devez effectuer une recherche de titre pour vous assurer que la propriété est libre de toute obligation en suspens et prête à être vendue. Un privilège, par exemple, pourrait être découvert au cours de ce processus et retarder la finalisation de la vente.

Une compagnie de titres effectue les recherches mentionnées ci-dessus et fournit une police d’assurance que vous pouvez acheter comme garantie. L’assurance protège le propriétaire de la police contre toute entité qui viendrait déclarer qu’elle a un intérêt dans la propriété.

Habituellement, dans une transaction, le vendeur paie la « police de titre de l’acheteur », tandis que l’acheteur paie la « police de titre du prêteur ».

Comme mentionné ci-dessus, parfois, la société de titres agit également en tant que société de séquestre. Quelqu’un pourrait vous dire : « Vous devez remettre votre dépôt à la société de titres », mais techniquement, votre dépôt est déposé dans un compte séquestre.

Diligence raisonnable

« La diligence raisonnable » est l’ensemble des mesures que vous prenez pour vous assurer que la propriété que vous achetez répond à vos attentes. Ce travail peut comprendre une partie ou la totalité des éléments suivants :

  • Recherche de titres (mentionnée ci-dessus)
  • Réalisation d’une inspection de maison
  • Examiner les règles et les frais de la HOA ou de l’association de copropriétaires.
  • Recherche de tout problème de permis associé à la propriété
  • Obtenir l’évaluation de la propriété
  • Assurer votre financement

Contingences

Il s’agit de conditions qui doivent être satisfaites avant que la vente ne soit conclue. Une condition fréquemment rencontrée est l’approbation du prêt de l’acheteur avant que la vente de la maison n’ait lieu (c’est la condition de financement). Les trois éventualités standard sont les suivantes :

  • Contingence liée à l’inspection
  • Contingence d’évaluation
  • Contingence de financement

Chacun de ces éléments se verra attribuer une date dans le processus de dépôt fiduciaire, à laquelle il devra être « abandonné » par l’acheteur (l’acheteur accepte de ne plus utiliser cet élément comme une occasion de se retirer de l’achat).

L’acheteur a le droit d’annuler la transaction avant la date fixée si l’inspection ne lui convient pas, si la maison n’est pas évaluée au prix de vente ou si son financement n’est pas accordé.

N’oubliez pas que les conditions sont négociables. En tant qu’acheteur, vous pouvez faire une offre qui ne comporte aucune condition si vous voulez la propriété. Cependant, ce n’est pas conseillé, à moins que vous ne soyez un pro très expérimenté.

Fermeture

Le processus de « clôture » est une réunion au cours de laquelle la vente d’une maison est finalisée, et où toutes les parties signent tous les documents associés. C’est un énorme tas de paperasse.

Vous pouvez vous rendre au bureau de dépôt fiduciaire ou au bureau des titres pour signer vos documents, ou si vous ne pouvez pas le faire, ils peuvent envoyer un notaire mobile à votre emplacement moyennant des frais supplémentaires !

Termes liés au processus de financement

Frais de clôture

En général, les « frais de clôture » représentent environ 2 à 3 % de la valeur totale de la maison, selon les conditions exactes de votre prêt. Voici une ventilation des frais de clôture que vous pourriez rencontrer :

frais de clôture 2
Jouer plus fort

* Ces exemples de frais ont été tirés d’une de mes déclarations de clôture. Il s’agissait de l’achat d’une propriété locative à Memphis, TN, en septembre 2016. Les types et les noms de vos frais changeront un peu d’un État à l’autre.

* Certaines personnes incluront vos intérêts prépayés, votre taxe foncière et votre assurance prépayée dans les  » frais de clôture « , mais je ne le fais pas. Je considère plutôt ces frais comme des « coûts permanents » nécessaires pour posséder la propriété.

* Les frais ci-dessus sont habituellement payés par l’acheteur, tandis que d’autres frais sont habituellement payés par les vendeurs, tels que la taxe de transfert et la police de titre de l’acheteur. Bien sûr, les acheteurs et les vendeurs peuvent négocier qui paie quoi, à leur discrétion. Mais généralement, tout le monde suit ce qui est habituel.

* Notez également que j’utilise un prêteur orienté vers les investisseurs. Ils facturent des frais fixes pour leurs services, mais cela en vaut la peine pour mes besoins. Vous pouvez souvent obtenir un prêt sans points, sans frais d’ouverture de dossier ou sans frais de prêteur pour une première résidence. Vous pouvez également verser un acompte beaucoup moins élevé

Compte séquestre / fourrière

Si vous avez un prêt, le prêteur va, par défaut, créer et gérer un compte « séquestre » ou « fourrière » en votre nom. Il perçoit votre taxe foncière annuelle et votre assurance par le biais de paiements mensuels estimés sur votre facture mensuelle de prêt.

Ensuite, le prêteur paiera ces éléments lorsqu’ils seront dus, à partir de votre compte séquestre. Ils font cela parce que si vous ne payez pas ces éléments, cela peut créer des problèmes pour eux, donc ils le font gratuitement !

C’est un service très pratique, mais sachez qu’il n’est pas toujours obligatoire. Souvent, vous pouvez refuser le compte de la fourrière et vous occuper vous-même de ces paiements.

Taxes et assurances

Si vous achetez la propriété avec un prêt, la banque exigera que vous ayez une assurance pour celle-ci. Mais vous devriez toujours avoir une assurance, même si vous êtes propriétaire !

Les impôts fonciers sont des frais annuels que vous payez à votre comté pour tous les services de la ville et du comté pour votre maison.

Lorsque vous obtenez votre prêt, ils vous fourniront une liste des « frais de clôture » que vous devrez payer. En outre, ils incluront souvent dans cette liste la part de la taxe et de l’assurance que vous avez dû verser sur votre compte de fourrière.

Bien sûr, en réalité, il ne s’agit pas de frais de clôture. Ce sont des coûts permanents que vous devrez continuer à payer !

Amortissement / Taux annuel en pourcentage

Le terme « amortissement » laisse souvent les nouveaux venus dans le secteur dans un état de confusion. Pour vous éclairer, il s’agit simplement de réduire ou de rembourser une dette par des paiements réguliers.

En ce qui concerne l’amortissement d’un prêt hypothécaire, le paiement comprend à la fois les intérêts et le capital. À chaque paiement, le montant des intérêts payés diminue et une plus grande partie du capital est payée.

La formule exacte de l’amortissement dépend du taux d’intérêt annuel et du terme ou de la durée du prêt.

Fonds propres

Le terme  » fonds propres  » dans l’immobilier fait référence au pourcentage d’une maison que vous possédez. Par exemple, si votre maison vaut 500 000 $ et que vous ne devez plus que 400 000 $ sur vos prêts, vous avez 100 000 $ de fonds propres.

Tous les acronymes

Outre la terminologie de l’immobilier, il existe également une poignée d’acronymes que vous devez connaître pour ne pas vous tromper.

  • TAEG – Taux annuel en pourcentage
  • COO ou C of O – certificate of occupancy (certificat d’occupation)
  • CMA – analyse comparative du marché
  • COCR ou CCR – cash on cash return (rendement en espèces)
  • CRE – immobilier commercial
  • DEDRS – Restrictions dans les actes
  • DTI – ratio dette/revenu
  • FSBO -for sale by owner (vente par le propriétaire)
  • FHA – Administration fédérale du logement
  • FMR – Fair Market Loyer
  • FMV – juste valeur marchande
  • GRM – multiplicateur de loyer brut
  • HML -hard money lender
  • HOA – Homeowners Association (Association de propriétaires)
  • HUD – Le département du logement et du développement urbain
  • IRR – taux de rendement interne
  • JV – joint venture
  • L/O – option de location
  • LTV – ratio prêt/valeur
  • MFH – maison multifamiliale
  • MLS – service d’inscription multiple
  • NNN – bail triple net
  • NOI – revenu net d’exploitation
  • NOO – non-occupation par le propriétaire
  • OO – propriétaire occupant
  • PITI – Principal, intérêts, impôts et assurances
  • REI – investissement immobilier
  • REO – real estate owned (propriété immobilière)
  • ROI – retour sur investissement
  • SFH- maison unifamiliale
  • TT – taxe de transfert

Bien qu’il y ait beaucoup plus que cette liste que vous rencontrerez sans doute, connaître ces bases vous aidera à mieux comprendre les annonces, les conversations avec les agents, etc.

Les moyens les plus courants d’investir

Acheter une maison et la conserver est un moyen évident de gagner de l’argent dans l’immobilier. Vous en profiterez tant que la valeur de la propriété augmentera au fil du temps (grâce au marché ou à vos rénovations).

Cependant, il existe d’autres moyens de faire fructifier votre argent grâce à l’immobilier.

Être propriétaire de sa résidence

Il n’est pas surprenant que le fait d’être propriétaire de sa propre maison soit l’un des moyens les plus simples d’investir dans l’immobilier. C’est aussi l’une des plus intéressantes en raison de tous les avantages fiscaux dont vous bénéficiez.

Vous avez peut-être vu ou entendu des gens débattre de la valeur de la propriété de votre résidence. Certains prétendent qu’il ne s’agit pas d’un véritable investissement ou qu’il est préférable de louer sa maison. Je ne pourrais pas être plus en désaccord !

J’explique mes raisons dans cet article : Louer ou posséder : Pourquoi vous devez être propriétaire du bien immobilier dans lequel vous vivez (Vous serez le meilleur locataire du monde !)

House Hacking

Ce terme fait référence à la possession d’une propriété locative unifamiliale ou multifamiliale. Vous pouvez vivre dans une partie de la propriété tout en louant d’autres parties à différents locataires.

Dans une maison unifamiliale, vous louez une chambre et avez un colocataire. Cependant, s’il s’agit d’une maison multifamiliale, vous vivrez dans une unité et louerez les autres. Dans ce scénario, vous pourriez même louer une chambre dans votre logement si vous voulez faire des folies !

Dans les bonnes circonstances, le revenu locatif que vous recevez de vos locataires pourra à la fois couvrir votre hypothèque et vous permettre de faire des bénéfices.

L’avantage de cette situation est que même si vous avez un bien locatif en jeu, vous bénéficiez de tous les avantages financiers et fiscaux d’un propriétaire occupant.

Je recommande à 100% cette méthode pour votre premier investissement immobilier. C’est tout simplement un gagnant sur toute la ligne !

Propriété locative

Vous pouvez acheter une maison ou un appartement, puis le louer à des locataires. Votre objectif est de faire en sorte que les loyers perçus soient supérieurs à tous les coûts de possession et aux dépenses courantes, créant ainsi un « flux de trésorerie positif » !

Par exemple, votre PITI (principal, intérêts, taxes et assurance) sur une maison unifamiliale pourrait être de 900 $ par mois, mais les loyers de vos locataires s’élèvent à 1 500 $. Cela signifie que vous avez 600 $ de revenu après avoir payé votre hypothèque. Soustrayez à cela une estimation de 25 % pour l’inoccupation et l’entretien, et vous avez 225 $ de flux de trésorerie positif potentiel chaque mois.

Cependant, le flux de trésorerie n’est pas la seule façon de gagner de l’argent avec une propriété locative ou tout autre investissement immobilier. Consultez cet article qui explique comment vous pouvez obtenir un rendement : Les 5 composantes essentielles du rendement des investissements immobiliers.

Pour ceux d’entre vous qui cherchent un moyen plus facile d’investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez rechercher un « fournisseur clé en main ». Ils trouvent une propriété, la remettent en état, la louent, la vendent à un investisseur et s’occupent de la gestion continue de la propriété.

J’ai acheté une poignée de propriétés clés en main en dehors de l’État parce que l’achat d’une propriété locative à Los Angeles était difficile à justifier. Mais attention aux débutants : le concept « plus vous investissez, plus vous en retirez » s’applique ici.

Locations de vacances (VRBO et AirBnB)

Pour les propriétaires qui disposent d’un espace disponible dans leur résidence (même s’il ne s’agit que d’une chambre d’amis ou d’une unité de « belle-mère »), Airbnb peut apporter des résultats fructueux si vous vivez dans une zone populaire pour les affaires ou les voyages.

En outre, de nombreux investisseurs achètent une propriété avec la seule intention de la louer en tant que location de vacances. Cette stratégie est devenue plus viable depuis l’invention des sites de location de vacances comme VRBO et Airbnb.

Il est possible de gagner de l’argent dans ce cas, mais cela implique plus d’entretien permanent par rapport à une location traditionnelle avec un bail d’un an.

House Flipping

Bien que cette stratégie nécessite une connaissance approfondie du marché local et l’accès à des fonds investissables plus importants, elle offre également un potentiel de gains substantiels.

Le « House flipping » consiste à acheter une maison (souvent en dessous de sa valeur marchande parce qu’elle est en mauvais état) et à la rénover pour la rendre plus attrayante pour les futurs acheteurs. Ensuite, vous la vendez avec un gros bénéfice (si tout va bien).

C’est un concept simple et, en théorie, une exécution relativement facile si vous comprenez le processus de rénovation. Mais vous avez besoin d’un bon réseau d’entrepreneurs et de sous-traitants. De plus, si vous essayez de faire faire TOUS les travaux par d’autres, vos chances de faire des bénéfices sont beaucoup plus faibles.

Propriété commerciale

Pour ceux qui ne veulent pas gérer des locataires résidentiels dans une maison, la propriété commerciale est une option fiable avec un potentiel de revenu très élevé.

Les immeubles de bureaux sont coûteux à investir, mais le loyer par locataire peut être plus élevé qu’une propriété résidentielle. De plus, de nombreux contrats de location de bureaux sont généralement de cinq ans, ce qui vous permet de mieux prévoir vos revenus sur une longue période.

La propriété commerciale est une étape plus avancée dans l’investissement immobilier. Les enjeux peuvent être beaucoup plus élevés, et les processus impliqués sont plus complexes. Ce n’est donc pas un bon premier investissement.

Vente en gros

Ce terme est tout à fait à l’opposé de celui de  » house flipping  » en ce qui concerne le fonctionnement du processus. Par exemple, un grossiste en immobilier achète et vend des maisons dans un court laps de temps sans effectuer de réparations, de rénovations, etc.

Ils n’achètent même pas du tout la maison. Les grossistes trouvent des offres, font signer un contrat à une maison, puis vendent l’offre d’achat de la maison (ou l’option/le contrat) à un autre investisseur. Vous faites tout le travail de recherche pour trouver des affaires, puis vous les passez à d’autres investisseurs contre une rémunération.

Théoriquement, il n’y a aucun risque pour un grossiste dans la mesure où s’il ne trouve pas d’investisseur pour accepter l’affaire, il peut se retirer avant la fin de ses contingences et récupérer son dépôt !

Cela dit, un grossiste risque son temps et ses efforts. Il faut beaucoup de temps pour trouver une affaire qui soit si bonne que vous puissiez gagner de l’argent dessus sans rien faire à la propriété. De plus, vous devez passer beaucoup de temps (des années même) à construire un réseau d’investisseurs/acheteurs.

Syndications immobilières

La syndication est un investissement auquel on peut participer sous deux angles différents : celui du « syndicateur » (fournisseur ou sponsor) ou celui de « l’investisseur ».

Si vous mettez en place des opérations de syndication, vous identifiez une opportunité (disons un simple flip, par exemple), vous modélisez l’investissement sur papier, puis vous essayez de lever des fonds auprès d’investisseurs pour exécuter le plan.

Vous recevez une rémunération pour avoir monté l’ensemble de l’opération et l’avoir menée à bien, et vous pouvez posséder une part du gâteau.

Si vous voulez devenir un syndicateur, vous devez avoir de l’expérience dans les transactions immobilières et dans « l’art de lever des fonds ». En outre, vous devez également comprendre tous les aspects juridiques de l’offre d’investissements au public, qui sont nombreux !

D’un autre côté, vous pouvez participer à la syndication en tant qu’investisseur. C’est l’une des formes les plus passives d’investissement immobilier car, en tant qu’investisseur, vous ne faites qu’un chèque. Mais encore une fois, plus vous investissez dans quelque chose, plus vous avez de chances d’en retirer quelque chose !

Pour en savoir plus sur la syndication immobilière, lisez l’autre article que j’ai écrit : Comment fonctionne la syndication immobilière ?

Immobilier financé par la foule

L’immobilier financé par la foule est un nouveau terme et une nouvelle catégorie qui a fait son apparition au cours des cinq à dix dernières années, principalement en raison des progrès de la technologie. Cela signifie que vous mettez votre argent en commun avec d’autres investisseurs dans des projets immobiliers qui cherchent à obtenir des capitaux.

Vous pouvez vous lancer dans l’investissement immobilier par le biais de certaines plateformes de crowdfunding immobilier avec beaucoup moins d’argent que ce dont vous auriez besoin pour un acompte. Et vous évitez également tous les maux de tête associés à l’achat d’une propriété !

Je vois les sociétés immobilières financées par crowdfunding de deux façons.

1) Il s’agit de grands syndics dotés d’une couche de technologie qui leur permet de commercialiser leurs projets, de collecter des fonds et de gérer le processus.

2) La société n’est que la couche technologique qui relie les syndicats aux investisseurs ! Ils agissent essentiellement comme une place de marché tierce partie et perçoivent une rémunération pour leur service.

Actuellement, certains des sites de crowdfunding les plus populaires incluent Fundraise, Crowdstreet, Yieldstreet, et Diversyfund.

FPI (sociétés d’investissement immobilier) sur les marchés publics

Les FPI possèdent et/ou gèrent généralement des biens immobiliers productifs de revenus, qu’il s’agisse des biens eux-mêmes ou des hypothèques sur ces biens. Vous pouvez investir dans ces sociétés directement ou par l’intermédiaire d’un fonds négocié en bourse qui regroupe plusieurs placements dans des FPI en un seul.

Il existe de nombreux types de FPI, notamment les FPI de détail, les FPI résidentielles, les FPI de soins de santé, les FPI de bureaux et les FPI hypothécaires.

Les FPI sont LA forme d’investissement immobilier la plus passive qui soit. C’est comme investir dans des « actions ». Vous achetez simplement des actions d’une société qui investit dans l’immobilier !

L’élaboration de votre stratégie immobilière peut sembler difficile

Mais cela n’a pas à l’être.

En gardant à l’esprit les informations ci-dessus sur la création d’une stratégie immobilière, vous serez sur la bonne voie pour optimiser vos chances de réussite dans le secteur.

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Cet article a été produit par Play Louder et syndiqué par CommentGagnerDelArgent.xyz.

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